지난 포스팅에 이어서
오늘은 미국에서 신축 집 구매의
절차를 알아보도록 하겠습니다.
전체적인 프로세스 흐름을 살피는 내용이 될 예정입니다.
지난 포스팅이 내용이 궁금하신 분은 아래를 클릭해주세요!
미국정착- 부동산 없이 새집 구매하기
미국에서 살기 시작한 지 어느덧 8년차가 되었습니다. 아파트 렌트부터 시작해서 4번의 이사를 거쳐 최근에 구매한 신축 싱글 하우스를 구매한 이야기를 나누어볼까 합니다. 과거에 구매했던 첫
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1. 조사 및 모기지 사전 승인
- Builder (시공사) 및 Community (단지) 조사 :
다양한 builder와 community 를 조사하여
자신의 선호도, 예산, 원하는 위치에 맞는 곳을 찾아야 합니다.
Builder 마다 특징이 다르고
평이 다르기 때문에
본인이 원하는 스타일 (예를 들어 brick exterior 등)에
특화된 builder 를 선정하는 것이 중요합니다.
여러 모델 하우스를 방문해보시고
builder 에 대한 리뷰(온라인/오프라인)를 확인하세요.
Community 를 결정할 때는
학군, amenity (단지 내 수영장, 클럽하우스 등),
직장과의 거리 등을 종합하여 선택하시면 됩니다.
- 모기지 사전 승인 받기 :
집 구매를 시작하기 전에 Lender 로부터
모기지 사전 승인 (Pre-qualification) 을 받아야 합니다.
또는 Builder 와
구매 절차를 시작하기 위한 첫 관문으로
구매자가 대출을 얻을
자격요건을 갖추었는지를 확인해주는 단계입니다.
집 구매 금액에 대한
모기지 사전 승인을 받지 못한 경우
다음 절차를 진행할 수가 없습니다.
한가지 팁을 드리자면
사전 승인 금액을 집 구매금액보다
살짝 높게 받는 것이 좋습니다.
신축의 경우 옵션을 추가하게 되는데,
초기 생각했던 금액보다
높아지는 경우가 많습니다.
집 구매 금액이
사전 승인 금액보다 높아지면
다시 승인을 받아야 하기 때문에
처음에 받을 때 여유 있게 승인 받는 것을 추천 합니다.
2. Plan (평면도) 및
Lot (부지) 선택
- 평면도 선택 : 자신의 필요에 따라
가장 적합한 평면도를 선택하시면 됩니다.
Builder에 따라서 정해져 있는
평면도 옵션 중에 선택하는 것과,
구매자의 선택을 최대한 반영한
custom-built home 의 경우가 있습니다.
Custom-built home 의 경우
평면도부터 구매자가 결정할 수 있는
다양한 선택 옵션과 맞춤형 레이아웃이 제공됩니다.
- 부지 선택 :
커뮤니티에 따라 집을 지을
특정 부지를 선택할 수 있는데,
부지의 위치와 크기는 가
격에 영향을 줄 수 있습니다.
모든 부지가 동일한 크기가 아니기 때문에
크기나, 위치에 따라 lot premium 이 붙기도 합니다.
저희 집은 다른 이웃이 없는 빈 lot 여서
약 5천불의 lot premium이 있었지만,
builder 와 협상으로 면제 받았습니다.
3. 구매 계약 서명
- 조건 협상 :
신축 주택의 가격은 고정된 경우가 많지만,
업그레이드나 마감 비용,
lot premium과 같은 항목에 대해
일부 협상이 가능할 수 있습니다.
그리고 계약서 상
contingency 를 명시하게 되는데
이 부분은 별도 포스팅을 통해
더 자세히 다루도록 하겠습니다
- 계약서 검토 및 서명 :
구매가격 및 기존에 협의한 조건, 주택 사양,
건설 일정, 보증 내용, credit/discount 등이 포함됩니다.
일반적인 매매라면
부동산 중개인이나 변호사에게 계약서를 검토 받기도 하지만
어느 정도 규모가 있는 builder를 통해 진행하는 경우라면
이미 플랫폼화 된 계약서인 경우가 많아 수
정할 수 없는 경우가 대부분입니다.
4. 업그레이드 및 옵션 선택
- 디자인 선택 :
카운터탑, 바닥재, 가전제품,
장식 등 업그레이드 및 interior/exterior
마감재를 선택할 수 있습니다.
자동차를 구매할 때와 마찬가지로
몇 가지 업그레이드를 추가하다 보면
최종 금액이 훌쩍 증가할 수 있으므로
미리 정해진 예산과 우선순위를 가지고
접근하시는 것이 좋습니다.
저희가 선택했던 사항들은
추후 포스팅을 통해 다뤄볼 예정입니다.
- 비용 검토 :
각 업그레이드가 전체 가격에
어떻게 영향을 미치는지 이해하고,
모기지 사전 승인된 금액 내에 있는지도 확인해야 합니다.
앞서 말했듯이
총 금액이 기존 사전승인 금액을 넘어설 경우
pre-qualification 자체를 새로 받아야 합니다.
5. 건축 과정
- 건축과정 모니터링 :
builder 는 계약서 상 명시된 사양에 따라
주택을 건설합니다.
건설 단계에 따라
구매자가 건축 현장을 방문할 기회가 있습니다.
- 건축 진행 상황 업데이트 :
builder 측 담당자로부터 건설 진행 상황과
예상 완공 날짜에 대한 업데이트를 받습니다.
Builder 웹사이트를 통해서 사진을 전달받거나,
궁금한 내용을 문의할 수도 있습니다.
6. Inspection 인스펙션
- Pre-drywall Inspection :
미국 대부분의 집은 목조 형태의 집으로 지어집니다.
석고보드 (sheetrock) 로 벽을 마감하기 전에
목조 프레임, 배관, HVAC 설치,
전기 시스템을 점검할 수 있는 기회라고 보시면 됩니다.
집의 중요한 구조가 대부분의 이때 완성되기 때문에
어쩌면 최종 인스펙션보다 더 중요한 부분일 수도 있습니다.
이 부분도 나중에 더 자세히 다룰 기회가 있을 것 같습니다.
- Final inspection :
집이 완성되면 계약 closing 사인 전,
builder와 함께 최종 inspection을 진행하게 됩니다.
파란색 테잎을 고칠 곳에 붙인다고 하여
Blue tape inspection이라고도 하며,
closing 전 1-2주 전에 하자나 작업이 덜 된 부분들을
지적해서 계약 완료 전에 해결하도록 합니다.
Follow up inspection 때 최종 확인을 마치고 집의 기능과
유지보수 방법, HOA에 대해 설명해주기도 합니다.
(Home owner orientation)
.
7. 클로징
- 모기지 이율 lock-in :
집 계약 closing 약 1달전에는 모기지 lender 와 상의하여
모기지 이율을 고정합니다.
금리는 매일매일 변동하기 때문에
변동성을 최소화 하기 위해서는
타겟 이율에 도달할 경우 금리를 고정합니다.
- 집 계약 마감 :
마감 시 최종 서류에 서명하고
남은 마감 비용을 지불하며 집 열쇠를 받습니다.
Builder 측에서 제공하는 warranty,
재산세 등록 시 필요한 서류(homestead exemption),
보험 증명서 등 필요한 서류를 요청하시면 좋습니다.
대부분의 신축 주택은 구조적 결함과
문제를 커버하는 warranty 기간이 있습니다.
보증 내용과 클레임 절차를 잘 기억해두는 것이 좋겠죠?
오늘은 미국 신축 집 구매 프로세스를 훝어 보았습니다.
다음 포스팅에서 각 프로세스들을
자세히 살펴보도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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